淺析澳門現行法律制度關於滲漏問題的相關法規 - 許鳳娟

《淺析澳門現行法律制度關於滲漏問題的相關法規》

 

 

眾所周知，澳門作為一個人煙綢密的城市，人與人之間的關係實在是既密切，又疏遠，密切之處，人口密度達每平方公里1.88萬人，據相關資料，澳門的人口主要集中在澳門半島，平均每平方公里近5萬人，人口密度名列世界前茅。

 

根據統計暨普查局2014年首季度資料作計算，澳門人口密度為世界已達世界第一，亦即是世界上最擁擠的地區；疏遠之處，在於作為東南亞的大都市，澳門亦不能免俗，從以前小漁村變成現在的大都會，人與人之間的關係亦變得越來越疏遠，越來越冷淡，大有「各家自掃門前雪，莫管他人瓦上霜」之趨勢。

 

正因為人口密度如此之高，澳門已是大廈林立，不同住宅之間越來越接近，摩擦亦正因如此，變得越來越多，可是，正因為都會化，人情味已不是大家的考慮，鄰居之間的關係變得越來越疏遠，這樣，在遇到大廈滲漏這一種大家都不願負責的問題，而作為社會最重要的規範的法律制度，卻對這問題規範不足，那麼，作為小業主，滿心歡喜住進單位，迎來的不是安居樂業，反而卻可能是接踵而來的麻煩。

 

一、滲漏問題相關法規

 

1. 作為澳門最重要法典的《民法典》，在其物權篇第五章規定了分層所有權相關的制度，該部分設定了分層所有權人的各項權利、義務，各種可能適用的管理制度，其中，涉及本文議題的滲漏水問題的相關規範，甚為籠統，只在該章第三節中有所規定，該節名為『分層建築物所有人就有關房地產所擁有之權利』，可是，整節自第1323條開始，至第1326條為止，只有四條條文，四條條文分別用以規定擁有人的權利，規定何為共同部分，規定行使權利之限制，以及設定優先權及分割之權利。

 

2. 第79/85/M號法令，亦即《都市建築總章程》，內裏主要是規範建築工程進行時的各種法定要求，與本文議題相關的，主要是該法令的第七條第一款，亦即建築物應每五年進行維修保養及改良工程，以確保建築物的良好使用狀況。

 

3. 第6/99/M號法律，亦即《規範都市房地產之使用》，這部法律的目的最為貼近本文議題，其中第七條第一款規定了︰『禁止房地產的任何不當使用』，至於何謂不當使用，則主要在該法律第二章，亦即鄰居關係一章中作出規定，該法律第十四條規定︰『除《民法典》第1266條的規定外，從事不法活動，以及缺乏或不具備公共衛生、清潔及健康、防火安全和人身及財產安全條件的情況超過鄰居可容忍限度者，亦構成滋擾鄰居的事實』。

 

該法律第十五條則規定︰『為調查是否存在滋擾的事實，由屬於土地工務運輸局內的檢查委員會負責，視乎情況，可包括特定公共部門的人員共同參與其中』。

 

最後，倘檢查委員會認為存在滋擾的事實，則適用該法律第九條所規定的程序：

 

第九條（程序）

一、土地工務運輸司須對違反第七條第一款的每一行為作出有關筆錄，並將之連同明確被違反之規則在八日內通知違反者。

二、倘上述違反情況不能合法化，土地工務運輸司司長須在同一時限內著令違反者即時停止不當使用。

三、倘上述違反情況可變為合法化，須訂出期限，以便違反者按其意願遞交建議採取有關合法化的措施計劃。

四、在訂出的時限內不遞交上款所指計劃或計劃不獲批准，又或不按已通過的計劃內所訂期限及條件執行載於計劃內的措施，如維持不當使用的情況，土地工務運輸司司長須採取必要措施，以便停止有關使用。

 

4. 筆者認為︰滲漏問題始終是關於對他人造成損害的問題，故此，應適用《民法典》第556條及隨後條文有關損害賠償之債的規定，亦即首先應考慮返回原狀，無法返回原狀時則考慮以等同物返還，再無法返還時，則考慮以金錢彌補。

 

與分層建築物之滲漏問題有關之規定，只有上述廖廖數條的規定，下文將對該等規範進行分析:

 

二、現時生效之法律之不足之處

在現時整個社會氛圍，皆認為“買樓上車”為最為急切需解決的問題之一，作為小業主，成功購得自己的物業，滿懷歡喜，卻在遇上滲漏問題時手捉無措，那麼只好求諸法律，然而，現行法律是否足夠?

 

1.      上文第一部分所列出的各條規範，主要就是作為澳門現時用於解決滲漏問題的規定，整個思維大概是，先在《民法典》規定了何謂分層建築物，以及其所有權人的權利義務，至於較為具體性質的鄰居關係，則沒有在《民法典》中規定，反而透過單行法律，粗略地寫出了該等事宜，其後倘可以確定責任歸屬，則適用損害償賠的一般制度。

 

2.      上點所述及的制度，最顯而易見的就是法規的零散問題，作為澳門最重要的法律規範《民法典》，規定了分層所有權的制度，但居然沒有把分層建築物最常見的睦鄰關係的處理寫進法典中，反而依靠另一條單行法律進行補足，如此設置實令人費解，需知這類問題實為市民大眾最貼身面對的問題，但當法律的規定如此分散，令普羅大眾更難了解自己的權利義務，這樣實質上導致法律規範的公開性不足，更遑論法律面向市民。

 

3.      在細緻分析了第6/99/M號法律後，大概可得知，該法律規定了鄰居關係的權利義務，規定了由土地工務運輸局轄下的一個檢查委員會作成報告後，方可由土地工務運輸局局長依據該法令第九條的規定進行後續的跟進程序，可想而知，土地工務運輸局局長在檢查委員會未作出肯定的報告前，不可能啟動後續的程序，然而，無論在該法律，抑或土地工務運輸局的組織法(第27/97/M號法令)中，都未見對該檢查委員會有任何詳細的設置，該檢查委員會的權限如何? 可以如何檢查? 如何具體實施? 這些問題導致在遇到實際情況時，在業主不協助的情況下，檢查委員會根本甚麼也做不了，因為沒有為檢查委員會設置權限，導致第6/99/M號法律設立的整個跟進機制名存實亡，沒有可操作性。

 

4.      業主之維修責任
根據《民法典》及相關法例規定，業主有責任對自身樓宇進行定期維修及保養之工作。

 

業主拒絕維修引致之責任

(1.) 土地工務運輸局會發出通告，通知相關業主並督促其履行檢修責任外，亦明確利害關係人因不履行維修工作則需負上相關的法律責任；

(2.) 當明確查明滲漏水問題是涉及惡意地把污水排放，土地工務運輸局會對有關個案展開處理非法工程的行政程序；

(3.) 如業主因不進行維修，從而危害公共衛生，政府則可按第2/2004號法律《傳染病防治法》及第81/99/M號法令《衛生局組織職能架構》等之相關規定，進行一些強制措施，以預防或消除可能危及或損害個人或集體健康之因素或情況。http://waterseepage.org/macau%20info.htm(見房屋局網頁)

 

5.      樓宇塞渠滲漏屬於長期困擾居民的家居環境問題之一。有見是樓宇滲漏問題日趨嚴重，導致政府透過跨部門合作，由土地工務運輸局、民政總署、衛生局、法務局及房屋局組成「樓宇滲漏水聯合處理中心」，由房屋局統籌，採取「一站式」方式接受及處理居民的投訴，透過技術、法律以及睦鄰關係等方面協助居民，藉以簡明快捷的處理方法協助居民解決問題。可是，在法律上，該所謂的中心的性質是甚麼? 其設立的依據為何? 其權限為何? 全部都是空白。

 

根據筆者所見，實質上，導致該中心只是一個協調性質的部門，依賴的依然是各個公共部門本身的權限，由各個部門自行處理，這樣的處理手法，實際上只是為回應社會要求，表面上跟進處理問題，實際上只是換湯不換藥，依然遇到的問題是，業主不配合時，該中心又一樣遇到權限不足，無法跟進。

 

三、建議

 

1. 在人情味越來越缺乏，鄰居關係越來越疏遠的情況下，關於滲漏問題的法律規範的詳細設置越趨迫切，那麼，筆者認為首要做的，是把《民法典》關於分層建築物的部分整個抽離，再結合現行有關分層建築物的所有法律規範，全部一併以單行法律的形式規範，又或反其道而行，把所有關於分層建築物的法律規範，全部一併併入《民法典》的分層建築物部分，使普羅大眾未因法律分散的問題致使連自己的權利義務也無法清晰。

 

2. 按照上述內容，現時其實已有一機制存在，唯該機制存有缺陷，導致無法操作，故此，可考慮透過立法，賦予檢查委員會必要的權限，例如︰可在符合某些前提的情況下(如︰嚴重滲漏影響居民生活及健康)，強制業主必須配合(如違︰令罪、科處罰金、“釘契”措施等)，這樣，方可使該機制實際操作，從而解決整個問題。

 

四. 總結

 

置業問題是現時社會上甚為討論熱切的問題，因此，置業後遇到的問題的出現也因而漸趨頻繁，為了市民大眾可安居樂業，政府須修法，明確監管部門的權限，使監管到位，方能使樓宇滲透問題真正解決。

 

 

--- 完 ---