認識大灣區「港澳居民居住證」，慎墮置業陷阱 - 黃威業、丁煌

認識大灣區「港澳居民居住證」，慎墮置業陷阱

黃威業 資深大灣區物業投資專家、工商管理碩士

丁煌 執業大律師

法律為您投資大灣區保駕護航

2019年2月出台的《粵港澳大灣區發展規劃綱要》，明確指明「粵港澳大灣區」的戰略定位。不容置否，大灣區將在國家經濟發展和對外開放中發揮「支撐」與「引領」的作用。政策一經出台，不少港澳中小企，甚至是普通市民們皆躍躍欲試，積極進取地投身大灣區的投資熱潮中。

《外商投資法》同為灣區發展的後盾和引擎

2019年3月，中國政府召開的一年一度全國兩會，備受世界關注的《外商投資法》在3月15日的全國人大會議上表決通過並將於2020年起正式實施。

記者會上，國務院李克強總理重申「對外開放」是中國的基本國策。《外商投資法》將成為外來資金投資中國的基本法，為中國的對外開放提供法律保障，用法律手段更好保護外商投資的同時規範政府行為。其後，內地政府有關部門便將陸續推出一系列法規與文件。《外商投資法》從實處入手，改善市場準入，平等對待國內外企業，特別是保護外國投資者合法權益，例如發展公開、透明、有效的投訴機制等。其中，李克強總理亦提及要加強保護知識產權。通過修改《知識產權法》，對侵權行為引入懲罰性的賠償機制，一經發現立刻處理，讓侵犯知識產權的行為無處可遁。

當然，李克強總理亦特別明確表明，香港與澳門作為中國特別行政區，海峽兩岸同屬一個中國。內地政府將繼續高度重視港澳台投資，而港澳台投資亦可參照、或者比照適用剛剛通過的《外商投資法》」，而長期以來行之有效的制度安排和實際做法將繼續沿用。除了進一步發揮港澳作為單獨關稅區和自由港的作用，亦會為台灣同胞到大陸投資興業創造優惠的條件。本人認為《外商投資法》不但能成為灣區發展堅實的後盾，亦將成為推動灣區發展強大的引擎，營造更有利的經商環境，吸引更多外國投資進入大灣區。

這一厢，香港生產力促進局總裁畢堅文稱，接觸過不少的香港中小企，認為他們已經為打入內地市場做好前期工作。香港政府已於2012年推出了專項基金，意在協助中小企發展品牌升級轉型及拓展內銷市場。為進一步協助港企打入內地市場，內地計劃的改良版將每間企業的累計資助上限由50萬元提高至100萬元。截至2019年3月，針對內地的專項基金已批出逾1700宗申請，申請獲批率43%，總資助額近7億元。

那一厢，「澳門青年創業孵化中心」亦於2018年啟用，是澳門首個國家級眾創空間，致力為澳門青年提供多元化的創業支援服務，包括諮詢、設立公司、顧問輔導、商業配對等，並提供免費臨時辦公地點。中心亦協助青年參與粵港澳大灣區發展，積極推進與內地青年創業孵化中心的緊密合作，通過相互認可青年創業項目，推薦澳門青年進駐內地的孵化中心，藉此協助他們在內地創業。現時已有70多個項目入駐，主要業務為科技、商貿服務業、文化等。

認識「港澳居民居住證」，慎墮置業陷阱

        對於眾多地產發展商(甚至是中介)來說，大灣區的發展無疑是一個不可多得的賺錢好機會。每逄週六/日，海關口外一輛輛的旅遊巴，包食包送地接載客戶前往大灣區置業。

        大灣區，由圍繞「珠三角」的9個相鄰城市組成，包括︰漁(珠海)、港(香港)、深(深圳)、廣(廣州)、澳(澳門)、佛(佛山)、肇(肇慶)、惠(惠州)、江(江門)、莞(東莞)、香山(中山)。由於灣區內的九個城市各自的購房政策不盡相同，而條文又相當複雜，再加上許多港澳人士根本不熟悉或是不清楚相關條文，目前大灣區置業可謂陷阱處處！以購房數量來說，廣州與深圳都有本地戶籍單身限購1套，家庭限購2套；佛山劃11個鎮街為限購區域，本地戶籍限購2套，外地戶籍限購1套，而珠海全市所有戶型住房全納入限購範圍，外籍戶口需連續繳納5年社保，才能獲得房票。此外，無論是首付成數，還是可轉讓不動產權的年限，各市間亦存有差異。

        雖然如此，由於一手物業佣金相當吸引，最高佣金可高達物業成交價的10%。因此，有地產中介因利失義，蒙蔽良心，以虛假陳述欺騙買家付訂購房。其中，最經常使用的方法是，以新推出的「港澳居民居住證」(下簡稱「居住證」)為招徠。

        「居住證」與「回鄉證」雖然都是內地公安機關依法為港澳居民製發的證件，但兩證功能定位並不相同。回鄉證一種通行證，是港澳居民中的「中國公民」因私事往來內地的一個身份憑證。而「居住證」則是為滿足港澳台居民在內地工作、學習、生活、出行便利的需要，而根據《港澳台居民證據證申領發放辦法》，為符合法定條件的港澳居民在內地居住提供身份證明，並享有相關的權利、基本的公共服務和便利而制發的。

眾所週知，今日中國已成為其中一個最普及使用電子支付的國家。衣食住行全面採用電子支付，而極多國內應用程式(APP)並不能支援回鄉證號碼格式。例如︰不可經APP預先訂票、不能購買保險、甚至不能購買理財產品，等等。這為港澳人士在內地生活帶來極大的不方便。

「居住證」為「便民」而推出。任何在內地居住6個月以上，並符合「穩定就業」、「穩定居所」、「連續就讀」，三項條件中至少一項者皆可申請。而「居住證」持證者則可在居住地享受勞動就業、參加社會保險、依法繳存提取和使用住房公積金等3項權利；義務教育、就業、衛生、文化等6項基本公共服務，以及涉及諸多方面的9項便利，涵蓋就業、教育、醫療、旅遊、金融等日常生活範疇。例如︰「居住證」持證者可申請一些國內人專屬的銀行理財產品、可上網訂機票火車票與網上購物，在居住地申領機動車駕駛證、報名參加職業資格考試、申請授予職業資格，以及國家及居住地規定的其他便利，等等。有消息指出，至目前為止，申領「居住證」者甚眾，數以萬計，爭嘗「頭啖湯」。

        然而，有利慾薰心的地產中介加以利用，宣稱可憑「居住證」購買那些有限購政策地區的房產。但事實卻剛剛相反，「居住證」只是一個便民措施，持有人的戶籍仍屬境外人士，並非本地戶籍。因此，就算持有「港澳居民居住證」也必須符合當地的限購政策才能成功購房。以中山為例，在購買一手物業時，買方必需證明自己祖籍為中山。換言之，就算持有「居住證」也不能購得一手物業。簡而言之，倘有地產中介告知，只需申領「居住證」便可購買大灣區物業，敬請小心！此乃不負責任的中介也！

        如是，「居住證」在購買物業能為港澳居民帶來什麼好處？擁有「居住證」的港澳人士在國內工作，還可以購買「五險一金」，包括︰養老保險、醫療保險、失業保險、工傷保險和生育保險以及住房公積金。當然，「五險」對購房毫無幫助。但是，「一金」是針對國內置業人士。住房公積金是員工和顧主共同每月供款，累積滾存至員工需要購房、翻建及大修房產時可動用的住房公積金。住房公積金的另有一個用途是低息貸款置業。簡而言之，居住證本身對房產投資或購買，基本無任何特別用途。只有在因受聘而擁住房公積金時對閣下置業有所幫助。

       

港府優化《逃犯條例》．灣區發展法治先行

在過去的一段時間內，法律界不少人仕先後提出灣區發展法治先行的觀點。本人認為，在大灣區區域發展最初階段，法律界義不容辭地率先出撃。

    眾所週知，罪案的發生往往不受地域限制，而不法份子更大有可能潛逃至另一司法管轄區以逃避法律制裁。例如︰南美毒梟逃亡香港，對香港社會百害而無一利。另聞有沈陽人，合法入境並取得香港身份證，涉案4至5億的民間資金，逃亡至港，因香港與內地至今仍未有逃犯移交協議而喜上眉梢。因此，國際間或不同的司法管轄區間加強執法與司法合作，共同打擊罪行，是非常重要而且必需的，以維護世界和平。

    近年來，海峽兩岸四地間在經濟、貿易、文化等領域合作越來越密切，四地居民間往來頻密。大灣區發展將進一步加強粵港澳三地物流、人流、現金流以及資訊流，促成經濟大跨步地向前發展。與此同時，在犯罪領域涉及兩地的因素亦也越來越多，為更有效地打擊各種各樣的跨境罪案造成了諸多不便。

現時，本港移交逃犯的適用法律有《逃犯條例》和《刑事事宜相互法律協助條例》，但這兩條法例明確規定，法律不適用於香港以外的中國其他部分，包括澳門及台灣。換句話說，有人在內地、台灣、澳門等地犯了刑事罪行，只要逃來香港，便可逃避法律制裁，本港警方沒有法律依據處理。同理，如果有人在本港犯案後逃到上述地方，本港警方也不能要求對方執法機關將逃犯送回港受審。缺乏移交逃犯的協定，將不可避免地令不少罪犯利用此漏洞逃避刑責，讓香港成為「逃犯天堂」，不但影響四地執法，對廣大市民也構成安全隱患。換言之，倘若因任何原因致無法對逃犯進行公平、公正而公開的審訊，逃亡便會騎劫制度上的漏洞，為社會帶來不公義，影響社會長遠健康發展。

香港一潘姓少女懷疑於2018年情人節被其港人男友在台灣殺害並棄屍。2019年的今天，情人節又過了，受害者家人雖已飽受長達一年的煎熬，但至今仍無法為女兒討回公道，因為港台兩地並沒有司法互助與引渡協議。近日，保安局就現行「香港與其他地方在刑事事宜相互司法協助方面」的合作機制進行檢討，考慮優化《刑事事宜相互法律協助條例》（香港法例第525章）和《逃犯條例》（香港法例第503章）。過程中，本人作為法律界的一份子，義不容辭，積極參與其中，以示支持。

    由於香港商界對是次修例的反應較熾熱與踴躍發表意見，港府在提交立法會前進一步修例，剔除涉及商業罪行的9項，涵蓋的37項罪行。以剔除「不誠實的跨國網上騙案」為例，有案件電腦主機設於柬埔寨，在香港難以搜證，更無法形成證據鏈。換言之，因應目前科技水準，暫時剔除是務實的。再以「破產」為例，違法商人的財產在大陸，不回到大陸亦無法取回金錢，合理相信即便內地政府没有提出引渡請求，他們都會「乖乖哋返去」。

積極開展包括移交逃犯在內的刑事領域的司法協助，不僅是必要的，而且是相當緊迫的。香港特區政府應以「一國兩制」為前提下，進行包括中國內地、台灣和澳門在內的非協議地區與香港簽訂正式雙邊引渡協議。引渡協議，逃犯條例屬大是大非之事，然大灣區立法更需顧及細節。例如，若無跨境車牌，港澳的車輛也無法在三地間自由行駛。換言之，大灣區還需加強政策引導促成簽證便利化與投資便利化，進而使灣區經濟發展起來。

在大灣區發展過程中，政府著手立法和司法，民眾做到知法和守法。法律保障灣區以健康、穩定、快速地發展。法治大灣區，成就世界第四大灣區的目標，在望！

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