大灣區物業交易和登記業務發展中的香港公證業務

大灣區物業交易和登記業務發展中的香港公證業務

香港執業律師 陳雙雙律師

一、  香港公證業務的種類

 

香港特別行政區沿用普通法法律體系，沒有統一的公證法律，從服務範圍而言，主要有三類：

 

1.  在香港本地使用的文書。

 

2、香港以外地區（除中國內地以外）和國家使用的公證文書。

 

3、由中國委託公證人出具在中國內地使用的公證文書。

 

二、  大灣區物業交易業務的興起

 

2019年2月，中國政府發佈了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》。2019年11月6日中央就推進粵港澳大灣區建設公布16項政策措施，其中對於香港居民在粵港澳大灣區購房享受與內地居民同等待遇。在政策利好下，越來越多的港人選擇在大灣區購房。涉港的大灣區房產買賣業務近兩年迅速發展。

 

三、  與大灣區物業交易業務有關的香港公證業務

 

如上一段所述，由于大灣區接連的利好政策，吸引了大批港人前往大灣區置業。涉及該等業務發展的香港公證業務我在此做一些簡要的介紹。

 

1.  與內地置業有關的傳統公證業務

 

（1）  授權委託書公證

 

港人在大灣區置業或賣出房產，往往因為工作等原因不便回內地辦理手續，尤其是疫情下檢疫隔離更是令來回時間成本劇增。這種情況下，當事人可授權內地的親友、代理人等，代為辦理相關手續。這種公證有兩點需關注：

 

a.  當事人須在公證人面前簽署；

b.  不能辦理涉及不動產處分的全權委託公證。

 

（2）  婚姻與家庭狀況聲明書的公證

 

港人在大灣區置業，還可以申請減免契稅等稅負。而申請減稅需要提交經公證的婚姻與家庭狀況聲明書。近一兩年這類型的公證書用證需求大增。

 

2.  特殊情況下公證業務需注意的方面

 

（1）   某些公證流程的變通

 

如上文第1點中提及的婚姻與家庭狀況聲明書的公證，有很多在內地居住和工作的當事人在疫情中遇到了回港面簽聲明書的困難。在此情況下，香港委託公證業務中有了一項變通，當事人確有困難回港，可由父母、子女作出聲明，確有特殊情況的，書面申請後，可由兄弟姐妹等近親屬作出聲明。然而這個變通是有如下兩個限制的：

 

a.  該公證目的僅限買賣房產之用，不涉及申請結婚等事宜；

b.  該變通須事先征得內地用證部門的同意。

 

（2）   原則性問題不可變通

 

疫情下，粵港澳三地之間的往來收到檢疫隔離措施的限制，居民跨境出行不便，香港的公證員都或多或少接到過類似的問詢，即：見證簽署的公證可否視頻見證？在網路上，個別所謂的代理服務商也紛紛推出小廣告，聲稱可以當事人不需要到場見證，即可以“搞定”公證聲明。

 

事實上，這是行不通的。早在2002年香港公證人協會關於這個方面就已經尋求過英國御用大律師意見，之後更是通過通告350號、1330號確定了“委託公證人不得通過遙距視像見證當事人簽署”的原則。這一點到目前為止，並無變通。

 

 

（3）   大灣區置業相關的一個新發展點

 

通常來說，購房者按揭貸款，一般會向房產所在地的銀行申請。這一兩年來，隨著港人往大灣區置業的趨勢急增，很多香港的銀行也有強烈的意願參與到相關的按揭業務中。在此情形下，產生了一個新的跨境業務，物業在內地，按揭業務在香港，相關的物業交易登記及按揭抵押登記都在內地作出。

 

在這樣的業務中，涉及到內地與香港兩地的法律服務，具體見下表：

香港律師	內地律師
授信文件的審核	房產抵押合同的審核
銀行主體資格及授權委託書的公證	房產產權的法律意見
借款人授權委託書的公證	房產抵押登記
房產抵押合同的見證簽署公證

這項業務對於銀行按揭業務還是對於相關的配套公證業務，都是一個新的挑戰。無論是銀行機構還是購房者個人，都肯定希望得到一站式的法律及公證服務，因此大灣區內不同地區的從業者將有更深入和廣泛的合作空間。