澳門公證和物業登記制度 - 現況和融入大灣區的展望

澳門公證和物業登記制度 - 現況和融入大灣區的展望

潘愛儀

澳門執業律師、澳門私人公證員、中國委托公證人

一.     公證制度

 

澳門的公證制度中，擁有公證職能之人士有公共公證員，其身份為公務員，及私人公證員，其本身為律師。當然，當私人公證員行使公證職能時，是以執行公務的身份去行使，因此，私人公證員也受公職法的某些規定約束。

 

在一般情況下，涉及不動產的主要公證行為一般有：公證書、授權書以及簽名認定。

 

比較常見的公證書有：買賣公證書、抵押（及借款）公證書、贈與公證書、設定用益權公證書以及分割公證書。

 

在澳門，可以透過授權書委托第三人進行處分不動產的行為，且不受期限限制。有別於内地，委托處理房產事宜，受托人必須為近親，而委托書只能在某期間行使。

 

另外，法律規定，某些涉及不動產的合同需要經過簽名認定才有效，比如有、在建樓宇預約買賣合同以及租賃合同。

 

澳門公證制度有以下的特色：1. 電子化 – 大部分公證行爲均需要同步輸入到電腦系統；2. 反洗黑錢 – 公證員需要確保公證行爲涉及的交易，符合反洗黑錢的規定及指引；3. 稅務責任 – 公證員也需要確保公證行爲涉及的交易按照澳門稅務法律繳納稅項，否則公證員需要就有關款項負連帶責任。

 

二.     物業登記制度

 

作出物業登記的目的是將不動產的法律狀況作出公示，確保不動產交易的有效運作，賦予有關不動產的法律行為安全性及可信性(見澳門現行的《物業登記法典》第 1 條)。

 

在澳門的物業登記制度中，由一些原則構成了整個制度的基礎，其中包括：合法性原則、特定性原則、登記連續性原則、優先原則以及申請原則。

1. “合法性原則”: 《物業登記法典》第 5 條所規定對所申請的登記行為從形式上、內容上進行嚴格的審查，以便從物業登記的角度出發，判斷是應作確定性登記(意味並未發現任何不當之處)，或作疑問臨時性登記(因發現了某些不當之處而不能作確定性登記，但其又尚未構成拒絕登記的理由)，還是拒絕登記(例如申請的行為明顯無效或完全欠缺登記的憑証)。

2. “特定性原則”: 按照這項原則的規定，為了保障物業登記制度的公信力，使其內容真實、準確，要求登記資料一定是具體的、特定的，其中不僅要 包括登記主體的身分識別資料，而且要清楚地注明登記權利的性質、範圍、條件等(見《物業登記法典》第 181 條)。

3. “登記連續性原則”: 《物業登記法典》第 13 條所規定的這項原則是在物業登記領域最先創設的原則之一，構成了整個制度的核心。按照這項原則，任 何人在宣示擁有一項權利時，都要以之前的某個事實為依據，即是說一項權利 可否作物業登記，取決於之前的權利所有人在將權利移轉前是否已作了登記。同樣道理，只有權利的登記所有人才可對不動產創設(或承擔)負擔。

4. “優先原則”:《物業登記法典》第 9 條所規定的這項原則賦予先於他人 將有關的權利作物業登記的人一種優先的位置，相對遲於他才作登記的人可以得到登記所賦予的更大的益處和保障。這項原則使所登記的權利的效力清晰有序，也是促使人們主動申請登記的一大原因。

5. “申請原則”:《物業登記法典》第 4 條規定了這項原則，即“除法律特 別規定的情況外，登記需由利害關係人申請，而非依職權進行”，也就是說任何一種登記行為，無論其所依據的憑證是公證書、法院判決亦或是一般合約， 都應由具正當利益的人(自然人或法人)向登記局長提出申請。在澳門，目前這種登記的申請還是要式的，即當事人需遞交一份書面的申請書。但澳門的《物業登記法典草案》已對申請的形式作了新的規定，屆時當事人只需填寫一份簡單的申請表，這對簡化手續、方便登記有很大益處。

 

 

根據澳門現行的《物業登記法典》第2條之規定，涉及不動產之引致設定、確認、取得或變更所有權、用益權、使用權及居住權、地上權或地役權之法律事實，在法律上規定必須作出登記。而有關抵押權，其讓與或變更，以及查封、假扣押、在破產或無償還能力程序中之扣押、製作清單，以及阻礙自由處分財產之其他行為或措施亦需要作出登記。

 

根據澳門現行的《物業登記法典》第3條之規定，在一些物業上的訴訟及裁判亦需要登記，包括以確認、設定、變更或消滅第二條所指任一權利為主要或附帶目的之訴訟；以更正登記、宣告登記不存在或無效、撤銷登記或註銷登記為主要或附帶目的之訴訟；以及上述所指訴訟之一經確定之總局裁判，均需登記。需注意的是，須登記的訴訟，如在提交訴辯書狀階段結束前未證明已呈交登記該訴訟之請求，則該訴訟在上述階段後不得繼續進行，但訴訟理由成立後方可登記該訴訟者除外。

 

根據澳門現行的《物業登記法典》第4條之規定，須登記的事實，即使未作出登記，亦可在當事人或其繼承人之間主張，但設定抵押權只可在登記後才產生效力。

 

根據澳門現行的《物業登記法典》第5條之規定，如設作登記後可對抗第三人，但基於取得時效而取得的設定、確認、取得或變更所有權、用益權、使用權及居住權、地上權或地役權，表見地役權以及與不特定之財產有關之事實，只要該財產尚未適當指定及確定，則不適用。

 

根據澳門現行的《物業登記法典》第6條之規定，不論當事人何時擁有權利，僅需要自登記之日起按照相關提交的先後順序，其先登記的權利優先於後來的權利 ，體現出登記的重要性。

 

根據澳門現行的《物業登記法典》第7條之規定，登記一經確定，即推定所登記之權利完全按登記中對該權利所作之規定存在並屬於所登錄之權利人所有。

 

根據澳門現行的《物業登記法典》第8條之規定，對已登記的事實提出爭議，沒有請求或提出註銷該登記，則影響訴訟的進行。

 

三.     融入大灣區的展望

 

現時三地大力推動的粵港澳大灣區迅速發展中，澳門、内地和香港之間的交往更加緊密。

而澳門和內地的合作體現也深入到民生，在房產登記及公證的範疇中，比較常見的業務有：澳門市民在澳門銀行借貸並在內地置業、澳門商人向澳門銀行借款做生意並以内地的房產作抵押等。在後者的情況，由於需要提交一些澳門公共及私人機關出具的文件，因此會涉及到中國做委託公證服務。

 

在大灣區的發展大勢之下，三地的互聯、互通和對接都是關鍵詞。

 

本人認爲，為推動三地的互聯、互通和對接，就公證及登記制度方面，需要在以下幾方面著手：1. 加速電子化 – 公證及物業登記資訊的電子化，可使三地的資訊互聯和互通，方便大灣區的人民查詢及取得有關資料；2. 加强聯網 – 加强三地公共及私人機關在公證及物業登記方面的聯網，可促人民及業務的流通，加快業務的交易及措施的執行；3. 公證、物業登記、法院措施及程序的比較研究 – 透過三地在有關方面的法律比較研究，可進行更多的調研工作，研究三地法律在公證、物業登記制度和法院的措施及程序的對接。