關於轉租的介紹 - 唐曉晴

租務法講座

2006年4月23日

 

講者：唐曉晴博士

講題：關於轉租的介紹

 

我今日談的是關於轉租的問題。我將會嘗試用一比較生動的例子為切入點，與大家一起探討這個問題。首先，請注意以下例子：

例子一：甲是房東，並把房租了給乙，而乙死了，丙是乙的唯一繼承人。

例子二：甲是房東，並把房屋租了給乙，租期為兩年，而乙租用了三個月之後就去了美國留學，正好乙的好朋友丙又需要地方住，所以乙就將該房屋轉租給丙，並由丙交租。

例子三：一個業主甲將房屋租給另一人乙，而乙自己又買了屋但又不想把租約取消（因為當時簽該租約很便宜所以不想把租約取消），而將該屋以更高的價錢再租給另一人。

例子四：有一商場的業主找了一個較有信譽的租客將整座商場承包，但該租客並不是用全部商鋪做生意，而是將商鋪一個個租給不同的人做不同的生意。

例子五：這個例子是經常會發生的。例如：有一個商鋪已經裝修好，並開始做生意，但東主做了一會以後決定不再經營，那麼就將該生意頂讓給其朋友。

 

在這五個例子裏，表面看是十分相似的；都是有一個業主租了屋給他人，該租客死了或者因為其他原因而不再使用該房屋，並將其轉租給另一人，但是不同的例子在法律上卻是有不同處理方法的。

其實，在法律裏，只有例子三及例子四是我們所說的『轉租』。因為依法律，轉租的概念是出租人根據出租人先前訂立的合同所獲得的權利，與其他人訂立租賃合同。即是說，在轉租裏必定是租客租了業主的東西，但自己不斷絕與業主的關係（即是說其租約會繼續），而自己又再作為出租人的身份將租回來的標的物再租給另一人。這就會變成一手接一手，即新的租客就會交租給原來的租客。也只有這種關係才是我們說的轉租。因此，例子一，二及五都不是轉租。因為在例子一，二及五這三個例子裏，該租客都不再維持跟業主的租約。

 

在例子一中，由於租客死了，當然死了就不能再維持租約。例子二，租客去了讀書而將租約轉給丙，該業主不會再問原來的出租人收租，而是會問新的承租人收租，所以該兩年的租約就會由該朋友續租。因此，這個情況也不是一個轉租的情況，因為業主追租時是不會追原來的租客而是追新的租客。在澳門民法典中，這個情況可以被識別為合同地位的轉移。例子五是一個頂讓的情況，因為鋪位頂讓給別人時就不會由原來的租客交租給業主。

這些情況都是轉了租客，因此與轉移的情況都十分相似，但在法律中都有不同對待。那麼現在就簡單介紹法律關於以上情況的對待方法。

 

轉租一定要得到原來的業主許可。當然房屋是業主的，它喜歡租給什麼人都可以，但是當房屋由原來的承租人轉給另一人時，業主可能會不喜歡。因為業主會考慮其交租的能力可能會跟之前的承租人有分別，所以業主是有權拒絕。

 

而轉租的方式是以簽合同的方式，即本來是用什麼方式訂立就用回本來的方式去訂立。例如：租約本來是以合同的方式來訂立時，那麼轉租也要以書面方式去作出，而業主許可可以是事前作出也可以事後追認的。如果在合同已經先行許可，那麼在真正發生轉租的十五內通知業主新租客是誰。因為業主要追新的租客收租，只有通知業主新租客是誰，那麼該轉租才有效力。但是通知不等於許可，因為轉租後才通知業主，業主是可能不會答應，所以許可不等於通知。

 

因此剛才所講的轉租就等於包租。而包租是為了租更高的價錢，但是不能用500元租了一個單位回來，然後用5000元租出去。這樣賺很多錢是不能的，法律規定就是不能超過原來的租金的百分之二十。但若果包租公不向業主交租時，由於租約關係始終是由業主及原來的承租人訂定的，若果承租人不交租，那麼該租約就會終斷。因此原來的承租人就對其他的租客有責任。若果在合同中是訂明根據合同租多久，但當中不能履行時，當中的責任就由中間的包租人負責。

但若果包租人賺很多錢，並將物業買了下來，那麼原來的小住客就會自動升格為直接的租客，這就是轉租的制度。

當然，現在是否有很多這樣的轉租呢?若果在住宅中樓宇內就不是經常發生，但不是不會發生，但更多情況會發生在商業樓宇中，例如：一個商人將整痤樓宇租了下來然後分租，因為利潤可以是比較可觀的，所以這個情況是十分常見的。

 

剛才提過一個類似轉租但不是轉租的情況，法律就各有規定，例如：剛才例子二，一個朋友租了一個住宅單位兩年，但由於要出外留學，就將該租約就讓了給其朋友，這個情況就是合同地位的轉移，即原來的租約有什麼條款就按原來的條款，而新的承租人就會替代舊承租人的位置上，而該合同是不變的，而變更的只是承租人的不同，這就是合同地位轉移的情況。

 

而較為特別是商業企業頂讓的情況，而之講的轉讓及包租要得到原來業主的同意，但若果是頂手的情況就不需要業主的同意，按照現在澳門的法律，例如：有一間的鋪頭需要頂手時，只需要通知原來業主就可以。

完

 

講者：蘇兆基律師

講題：租客出席分層建築物所有人大會的資格及正當性

 

今日會討論一下關於租客參加小業主大會的問題及相關事項，以及涉及這方面的相關事宜。

關於這方面，蘇律師在近期參加了不少大廈小業主大會的舉行，在過程中發覺存在一些問題，為此，市民是有需要加強有關方面的認識。雖然法律已規模了這方面的問題，但普遍來說，很多小業對此沒有很強的意識，甚至很多大廈到目前為止都沒有舉行過有關的大會或未成立有關業主委員會。但隨著社會發展以及市民保障自身的權益意識加強，蘇律師認為此情況應會續步改善。事實上，現時很多大廈也很積極地去進行有關大廈的管理，並舉行業主大會以及訂立較完善的管理規則及物業的維修和保養工作。

 

今日所講，租客如何參加業主大會及怎樣行使其權利以及其範圍。大家都知，在業主會舉行時，若業主的人數不足夠時，因為按照法律規定是不能作出任何的決議。而至於怎樣計算業主的人數及比例呢?按照法律規定，正確來說不是計算出席人數，而是計算大廈所佔面積總值的多數來決定，亦即不一定出席小業主之人數眾多就等於已達能舉行業主大會的“法定多數”。

 

若果不能繼續舉行時，也有其他解決的方法。因為大廈裏有很多出租的情況，倘若出席的法定多數取決於租客參加業主大會的情況下（指如果該大廈租客眾多時），業主本人多不出席，那麼可能會影嚮一座大廈不能成功舉行業主大會。那麼，租客可否代表出席業大會呢?答案是可以的。但問題就一定要符合之後所講的情況，因為不同的情況有不同的條款。毫無疑問，小業主可以透過授權的方式去設定其代理人去出席業主大會，包括租客也可以。但如果在租賃合同內寫明有關管理費及共同部分的開支是由租客負擔的情況下，若果已經寫明在合同內，那麼租客就有權出席相關業主大會。

首先，我們從最基本方面去認識，例如：有一條款寫道“大廈管理費，清潔費，保養費是由租客承擔。”，但這條款不等於租客承擔以上費用後，業主就必然無需負責繳付有關費用，因為這條款只是雙方約定將支付有關費用的責任由小業主轉移給租客而已，這個轉移是法律承認的。在這情況下，租客可以就大廈決策問題代替業主作出參與。但這個是涉及一個平常管理的問題。這個只是涉及大廈一般管理的事宜，並不是指大廈一些非平常管理的情況。

 

倘若合同已寫明有這個移轉之後，租客就無需在設定授權人的情況下，租客就可以代表出席小業大會，並且在大會上行使投票權並與其他小業主就議程的事項作出決議。但這情況下，租客行使投票權的範圍只限於平常管理的事宜，換句話來說，租客參加業主大會的權力是與業主本人是有分別的。

 

一般來說，什麼是平常管理呢?法律都對此有所規定，其中包括大廈的共同部分。因此，不只是自己單位所屬樓層範圍的清潔費，亦包括整座大廈的管理事宜，例如管理員服務的提供以及政府的租賃批地或長期租借批地的租金等等的負擔。若果大廈已成立了小業主委員會，那麼小業主委員會運作，並會作出一定的開支，這些開支都屬於平常管理的範疇。另外，涉及一些集體設施，例如：大廈升降機或儲水池的部分都屬於平常管理的範圍。

最後，就共同部分所用的電費原則上都應由業主來負擔，但基於這個負擔是大廈平常管理的範圍，所以只要租賃合同有明確約定，租客就可以就這些開支有作出決策的權利，但需注意一點，就是若果大廈已經舉行小業主大會，並成立了管理委員會的話，這個移轉一定要通知委員會及大廈管理機關才產生效力，即是說，雖然合同有效但沒有通知有關業主委員會，該委員會是有權拒絕租客的參與。相反，在已經通知了委員會的情況下，若舉行小業主大會，為產生效力就一定要通知有關租客。

 

剛才所講是大廈平常管理的事宜，租客可以行使投票權。而餘下的就不是大廈平常管理的事宜，例如：大廈管理規章的通過及更改，進行特別保全的工作以及作出共同儲備基金的行為和更新工程，分層建築物的設定憑證的更改，建築物的損毀處理方案以及強制性的建築物的投保事宜等。其中所講的關於大廈規章的通過及更改，什麼是大廈管理規章呢?這對大廈管理的好與壞起了很大的作用。因為大廈可能會設立管理委員會，但是不一定會訂定管理規章。即是說，大廈的管理以什麼為準呢?這個大廈管理規章就起了很重要的作用，即這個規章是規範大家所住的大廈的管理工作。若果是成立了委員會，但是沒有通過管理規章時，那麼該管理就不能明確地規範所有小業主的權利義務。此外，值得一提“共同儲備基金”的供款。所謂共同儲備基金相信一般市民都不太認識，這個基金是若果成立了小業主委員會之後就每一名小業主都有義務去供這個基金，目的是用來日後大廈作出急需的維修或作出相關管理開支。這個是一個儲備金，只要是關係於大廈利益的事宜就可以拿出來用而不用拖延時間。

 

若果租約沒有寫明，同時也不想只就大廈日常管理的事宜行使投票權及決議的話，那麼有什麼辦法才能全面地代表有關小業主去參加小業主大會呢?這樣，就必須按照法律規定：小業主可以授權其單位的租客代表去行使其權利。但是應該以什麼方式去設定一個授權人呢?雖然法律沒有明文規定，但蘇律師認為最少租客要業主簽定一份信函，交給小業主大會的主席以及出示被代表的業主的身份證明文件的副本。但實務上，是不是很麻煩呢?其實有很折衷的方法，例如：除寫了一封信外，由租客預先用數碼相機拍下被代表的業主的身份證明文件即可。或另一種方法也可：上述的信函預先經公證認定該業主簽名的真偽。這就可以用該業主的簽名去代替出示其身份證副本之程序。在這種形式下，租客同樣可以代替業主去出席有關小業主大會吧！

 

另一種情況，是無需透過信函，這就是指業主與租客訂立租賃合同時已經寫明在租約上租客可以代表業主行使該權利。因此，在這些情況下，只要該租客出席有關舉行小業主大會的地方並出示有關合同及條款就可以行使投票權。

 

如果一般市民對法律沒有充份的認識時，尤其對於大廈的日常管理及非日常管理的事宜未必能夠明確區分的情況下，小業主寫有關授權書時就可以概括的方式來表達，例如寫道：“本人某君為某大廈某單位的業主，現委任租客某君為本人的代表人，以出席小業主大會，並就會上的所有議程作出決議及行使投票權。”這樣，就不用區分什麼是日常管理及非日常管理的事宜，也可以行使有關大廈管理的投票權。

 

另一問題會講關於管理費方面的問題及相關的責任，在法律上應以什麼程序及法律手段去追討管理費呢?立法者關於這方面都有所規定：只要有關大廈的小業主在業主會上已經通過各小業主的負擔及應支付金額的決議時，而有關決議還載明會議錄內，即可作為追討管理費的文件憑據。因此，舉行了小業主會議的話就千萬不要忘記編制會議錄，因為這是強制性，否則就屬於無效。在這情況下，倘若大會中公佈了有關拖欠的總數後，這個會議錄就可以作為日後追討的“執行名義”，即得就有關管理費的拖欠以執行案的訴訟方式告上法院。

因此，關於拖欠管理費的事宜建議最好記綠在會議錄上。否則，要透過一個宣告之訴或者透過一些程序才會確立這個債務後才可以要求法院去執行，正如過往以及現時大多數的案件一樣。因此，法律針對該等情況已作出相關規範，以便為大廈的管理帶來幫助，並使程序加快，而且簡化了有關程序。

 

最後，關於會議紀錄是否只是對業主有約束力呢?法律都有為此作出規範，不單對業主有約束力並且對第三人有約束力。第三人只要就欠款負責的話，則對該第三人都產生效力。

到目前為止，拖欠管理費的情況是經常發生，且牽涉金額一般不會很高，對此現在澳門設立了一個輕微民事法庭就追討管理費方面就帶來很大的方便，換言之，即使沒有剛才所講的會議錄也可以透過輕微案件之特別訴訟程序去追討。

完

 

 

 

總結來說，各位講者都是圍繞租務法的問題，而唐博士就關於轉租方面，包括具體制度及相關的情況已作出闡述。而蘇律師就講到租客與業主的關係。不單是業主有交樓的義務及租客有交樓的義務這樣簡單，現在澳門民法典關於租務法的內容都有某些條文規定了只要租客及出租人業主在簽租約期間有特別的意識的話，就可以代表小業主去出席有關的決議。若果增強了有關的意識也可以促進大廈的管理，有利市民提高居住環境。最後是潘律師所講租賃合同結束的課題，即作為租客也好及業主也好都對這個課題是會較感興趣，特別澳門的經濟在這兩，三年是比較好。這通常會涉及一些相對立利益。因此現行的法制就這個方面訂出不同的規則。

 

接著是問題時間

1.      問：剛才唐博士所提到的第五點，如果業主不同意頂讓可不可以呢?

唐博士：業主不能不同意。

問：但如果業主要求加租，或更改合同是否可以呢?

唐博士：這也是不可以。如果是屬於個人用途的話，由於業主租給租客是用來做生意的，那業主要考慮租約時，應該要講明每月收多租金，如果頂讓後都經同一個生意時，那麼該條也是一樣。

 

2.                        問：什麼是生約，什麼是死約，若果簽約後兩年之後才可以加租，還是在兩                     年內都可以加租，而且加租的上限是多少呢，若果租客不交租，業主可以在多久之後才可以解除合同呢，法律又是否規定一定要交按金呢，如果損害了鋪位物品可否用按金作為賠償呢?

潘律師：

 

3.      問：若果承租人未經出租人的許可，再將單位轉租，而承租人與該次承租人住在同一單位時，那麼出租人有沒有資格令到次承租人升格為承租人呢?

唐博士：承租人是沒有資格將次承租人升格為承租人的。

問：那麼承租人可否在此情況下分租呢?

唐博士：當然出租人當然怎樣也可以，因為該單位是屬於他的，若果承租人也同意，那麼將次承租人升格也可以，維持原狀也可以。但是若果是承租人或者是次承租人的話，你所想的就與出租人無關。若果你是出租人，如果承租人違反了租約，你就可以解除，若果你不行使這個形成權的話，而租客又不反對時，就無問題。

問：是否一定要得到租客同意呢?

唐博士:當然，現在的問題是該單位的用益及使用是租客，當然租客的使用方式是過租約的範圍時是可以解除的，如果想升格次承租人為承租人是不可以的。

問：若果單位出現分租的情況時，那麼分租人是怎樣分配對該屋的費用，以及該分租人有沒有權去代表該屋參加分層所有人大會呢?

唐博士:最直接的方式就是在合同內訂明，以免將來發生爭拗，假如沒有的話，那麼代表業主去出席大會的權利落到那位出租人時，法律就是沒有明文規定。若果按照民法的規範，立法者的思想來看，就是誰交管理費，誰有權出席。

4.      問：有一位業主想賣一間鋪位出去，但該鋪位已經租給租客80年之多，但當時完全是沒有做租約，那麼，業主可以從什麼途徑去收回該屋呢?

潘律師：

 

5.      問：關於單方終止的期限，根據民1039條，你認為立法者訂的期間是否合適呢?因為其他國家的單方終止甚至是提早5年，目的是為了保護家庭穩定，你有何意見呢?

潘律師：

 

6.      問：剛才唐博士的問題，關於剛才的發問者的問題，甲租鋪位給乙，乙轉租給丙，在此情況甲是不能反對的，若果在租賃期到尾時，甲可否反對呢，因為位於板障堂一帶的鋪位的價值很高，那麼業主是否一定是受制於承租人嗎?

唐博士:在頂讓方面情況下，是有一些條件是會繼續維持該租約，就一定要做原來的生意，例如：本身是開快餐點，但現在買雞，這是不能的，又或者是租客是聲明是頂鋪，但實際上是用來開PARTY。這個就會涉及一個商業企業的概念，在法律的制度背後本身是有一個獨立性，若果租鋪位回來是做生意，因為該生意是賺錢，所以業主決定租給該租客。所以若果將生意改了，就要考慮是否是頂讓。在法律性質來說頂讓，那麼頂讓的租約又如何呢?因為租約在生意內是一個構成部分，例如：現在做生意，是依靠該租約來使用別人的單位，那麼在頂讓的過程是頂讓了生意，但租約本身是怎樣存在呢?法律仍然認為租約的存在是透過合同地位的轉移，即是說，原來的承租人是有什麼條件，那麼現在新的頂讓人就要照該條件，但是，在這裏合同地位的轉移在租約方面是有一點要注意是，若果你將生意頂讓給人，而業主是不知道時我怎樣收租呢?如果要業主承認該頂讓時，就要提前15日通知業主。當然租約到期一樣要離開。例如：本身的租約是兩年，但後者在一年後才接手，那麼該租約也只餘下一年。

 

7.      問：由於轉租的租金是不超過租金的百分之二十，如果轉租的合同真是超過20％時，那麼是否適用法律縮減的制度呢?是否高過20％都只是維持最高20％呢若果是這樣的情況，如果有一個租客真是支付了超過20％，可否要求返還呢?

唐博士：若果租金高過20％時，你多過20％時就會構成解除，而其他的問題就要考慮得很指細，所以現在不能答覆。

 

8.      問：租客有權出席小業主大會的權利，那麼如果真的有權的情況下，那麼雙是否構成一個連帶責任呢?例如：租客在出席小業主大會時是通過有關維修的費用的決議，但最後該租客離開該單位時，如果小業主是不同意該租客當時作出的決議時，那麼該費用是否需要繳付呢?

蘇律師：若果大廈的管理費是由租客負責時，但這個負責不代表小業主因此可以排除有關的責任，因此若果租客中途離開沒有人支付時，最終都會落到小業主身上，在這情況，即使業主不承認該決議時，按蘇律師認為，該租客在作出決議時已經代表了小業主，即使小業主日後有爭議時，不認數也需承擔該費用，但倘若小業主因此而受損，並能證明是有關租客的明顯過失或故意而造成，得向該租客要求損壞賠償。

 

 

9.      問：假設小業主在外地居住，那麼他租了一個單位，但承租人參與了小業主大會，但他出席了小業主大會，但小業主是不知情時，到承租人離開小業主也可能不知道時，那麼他們是否屬於一個連帶關係呢?

蘇律師：首先，小業主是不知道時，那麼該租客是基於什麼來參加小業主大會呢，是否透過信函或者在租約中已經規定，還是該管理費由租客負責的情況等，還是透過授權書，因為任何人都可以透過授權書去委任！若果在租約中是協定該單位的管理費是由租客來繳付時，那麼租客走了，管理公司當然是追業主。而我們知道有關管理費的轉移只是說租客是要向小業主負責。所以管理公司可以追租客，但租客走了當然可以追小業主。但業主可能會認為這樣會很不公平，無論如何，小業主面對管理公司都要繳交管理費，但另一方面，小業主對租客也可以提起訴訟以便追討該租客的賠償責任。

 

10.  問：關於預約租賃合同方面，預約租賃合同是有定金的，若果預約人不履行有關合同，那麼承租人有什麼權利，能否特定執行呢，因為有些學者認為可以特定執行，但有些學者認為不可以特定執行?

唐博士：唐博士認為沒有什麼特別理由阻止有關預約租賃合同的執行，因為如果說預約租賃合同不能執行的話，以為有法律規避的情況，因為租約又不用事先交屋，租約又不用簽契。那麼為何不簽租約而簽預約租賃合同呢?這是否有另一目的呢?例如：在租約中可能會不簽租約先，他其實想延後整個租約本身的效力，所以預約合同有定金，但定金有另一個制度去處理。而預約租賃合同的特定執行既沒有違反預約合同本身的制度，亦沒有任何法律的特別規定，而租約這是當事人的自由處分，這裏是沒有限制。

 

11.  問：本人住在一間屋已經30年，那麼該電梯已經很舊，但低層某單位就不同意。那麼什麼解決方法。

蘇律師：這個問題，原則上，大廈內有很多小業主，大家都有份，只要涉及大家共同部分大家都要負責。在以上情況，若果大廈要管理得完善沒有那麼多爭拗就可以成立業主大會及管埋委員會。那麼兩者有什麼分別呢?就透過小業主大會成立一個管理委員會作為大廈內唯一的管理機關。因此，不能以住低層而不用電梯為由推卸有關的責任。如果成立小業主委員會並決議後，那麼就可以要求低層的住客共同負擔。當然，要按照大單位及小單位分擔的比例來支付。一旦在會議記錄內寫明要追討時也可以構成執行名義。

 

問：若果聯絡不到該住客怎樣做呢?

蘇律師：原則上不論該住客是否失蹤，均可追討其責任。但實務上，倘若該住客人間蒸發（下落不明），且不擁有任何資產或財產，則屬於另一個問題，法律歸法律，在這極端的情況下，法律不能要求其親朋戚友負責的，正如銀行壞帳而借款人失蹤又沒有財產的情況一樣，最終追不到款項時，都是無可奈何。但若果該人是失蹤找不到時，也可嘗試這樣提起訴訟，只是該訴訟實際起到有用及實質作用，就是值得的，例如：透過訴訟的程序傳喚到該住客（包括公示傳喚）而查到該人名下擁有可查封的財產。

 

12.  問：租客與業主所訂立的租約不能違反民法典的規定，但萬一業主與租客簽了一份合同是關於單方終止時不符合法律規定的話，有什麼效果呢?是否會令該整個租賃合同無效呢，還是租約合約內的條款無效呢?

潘律師：

 

13.  問：民法1038條，出租人要完成兩年的租期才可以單方終止，但現在已將該單位已經租了三年，但每年都簽一份新的租約，租期為一年，連終簽了三年，那麼這個出租人有沒有權去解除有關的租約呢?

潘律師：

 

14.問：例如有一間屋是租給一個英國人的，當時是交了一個月按金，當租客租了四個月時就講明不再租該單位，就用該按金當一個月的租金，但租約內已寫明按金不能當租金用，但業主仍然允許了該租客的按金可以作為租金用，但當按金租滿之後，租客又說繼續租，那麼業主就要求租客繳付多一個月的按金，但該租客只給了1000元，因不足於相當一個月的租金，那麼業主可以用什麼途徑去追討該按金?

潘律師：

 

15．問：租客不交租，可以再多久解除有關租約呢?

潘律師：

 

16.如果1號租給租客，那麼租客應該何時交租

潘律師：

 

Typed by :李業勤

2006年11月20日