回歸前後的租約終止制度的分別 - 潘愛儀

回歸前後的租約終止制度的分別

 

潘愛儀律師 (二零零五年十二月三日) 發言稿

民法典關於租約的終止是有很大編幅的解釋，但有些都是較細微的例外情況，在今天這些細微的情況不會詳細介紹。今天想跟大家講一些比較常見及本人在實務中遇到的情況。

近年來，我們遇到很多關於合約終止的問題，大家都知道，因為近年澳門樓市較為活躍，所以有很多業主會去律師樓，問想不租或不再續租的問題，如果有機會，希望可以講一些本人在實際中遇到的情況以及和大家分享一下。而主要講的是本身的制度的問題，有關租約的終止，在法律上是訂明用以下的方式：

一、當事人協議廢止；

二、解除；

三、失效；

四、單方廢止；以及

五、單方終止。

很多市民都會覺得很混亂，因為有終止，廢止，失效等，但這些都是法律所訂定的情況，亦都是法律所訂定的詞彙，是較為專業，而本人希望這些可以向大定逐個解釋。

 

一、當事人協議廢止：廢止的意思是指協議將租約在以後視為無效。故名思義， 當事人協議廢止即是話雙方簽了一份合約，大家亦不想再租下去，在這個情況下，兩個人可以隨時協議就廢止這個租約。原則上這個廢止是不需要任何方式，例如：租客不想再租，業主不想再出租的話，大家協議了就沒有問題。但是有一種情況，如果這個協議是包括一些補償的條款或者是一些附加條款，例如：業主不想租，而租客話沒有問題，只要業主租客賠償一些金錢，而業主又贊成。這些類似特別的條件，就要以書面方式去載明才可以廢止這個租約。

另外法律亦講明如果租客協議廢止並自動交還房屋給業主，業主亦都接受了的話，即使沒有簽過任何文件或者訂了一些條件，無論如何，這個廢止是已經有效。

 

二、解除：因為業主和租客訂了一個租約時，是一個協議，大家都需要遵守這個租約，遵守的意思即是因為它是一個合約，大家都是有責任和義務，例如租客是需要交租，業主要將房屋給租客住，這些諸如似類的責任，大家都是需要履行的。

解除就是雙方其中一方是沒有履行一些義務或者發生了一些情況而損害了他應該得到的一些權利，就可以提出解除，而法律對於解除這個租約，業主和租客是有不同的規定。

對於租客來講是比較簡單得多，租客如果遇到業主不履行一些義務時，以這個不履行義務為理由就可以解除。不履行義務包括一些情況，例如可以是發生了一些事或者業主做了一些事情，導致租客不能用這間房屋，又或者這間屋有一些缺陷危害了租客去使用這個單位時，租客就可以要求解除租約，解除並不需要向法院申請，租客只需要書面通知業主因為發生了這些事情，所以要解除這個租約。但是如要解一定要在一年內解除，而一年內是什麼意思？剛才已經講過，例如發生了一些事導致租客不能用這間房屋，又或者這間屋有一些缺陷，在他知悉後一年內要解除，不可以在知悉後兩三年才解除。

至於業主方面，法律清楚規定那幾種情況才可以解除租约，而想解除時，就一定要透過勒遷之訴向法院申請才可以要求解除。有以下的情況業主可以解除：

1）租客不交租或者不按約定地點交租；

2）本身約定一種用途，而租客用另外的一定用途；

3）用單位做一些非法的用途；

4）租客隨意改變這個單位，導致這個單位有損害；

5）未經業主同意，收留超過三個人並且這些人是需要交租；

6）未經業主同意，以分租或者轉租，而唐博士亦都有解釋這個情況，轉租是要得到業主的同意，而未經業主的同意亦都成為業主解約的理由；

7）而如果分租的話，超過原合同的1.2倍的租金，業主知道了亦都可以解除的理由；

8）如果是屬於商業用途，即給予他人做生意的租約，而這間店舖已經結業一年的話，租客原來已經一年是沒有做生意，業主知道了是可以要求解除。

 

三、租約失效：即是租約發生了一些客觀的情況導致租約是無效，所以是一個租約效力終止的情況。這樣，法律規定了什麼情況是會導致失效？例如租約不獲續期，而有關租約期滿，這就屬於失效的情況。或者租客逝世，公司已經解散，這些情況都是屬於失效。但法律對於這一點都規定了一些例外的情況，例如租客逝世時，如果有配偶或者有子女，甚至父母一起居住，這些情況下租約是不會失效，租約仍然都是有效，這個當然是用來保障家人。另外有一種比較常見的失效情況，就是政府收地或收樓，這個是叫公用征收，這些情況租約都是會失效的。

但是法律都有規定，除了因剛才所講的理由失效，如果租客繼續在該單位居住，而業主又不反對的情況下，這個租約是會當作自動續期，並不會失效，但是自動續的方法是怎樣？一會兒講單方終止時會講，但提到單方終止之前，本人先講單方廢止。

 

 

四、單方廢止：亦都是令到租約終止的情況。單方廢止是指其中一方沒有任何理由的情況下不想再租，因為如果是有理由的，對方是可以解除這個租約。當不想再租這個單位時，是可以單方廢止的，但須注意的是，只有租客及在居住用途的情況才可以隨時單方廢止。但這是要書面通知業主，以及一定要在90日之前，例如租客想在1月1日開始不租，這樣一定要在9月通知業主單方廢止。但租約是可以訂定一個較短的期限。

這個情況下，租客如果真是單方廢止，業主是有權要求相當一個月的租金的賠償，當然他們可以在租約中訂多一些，但是絕對不可以訂超過兩個月的租金，例如租金是5000元，最多只可以要求賠償1萬元，即使租約中是訂明瞭3個月，5個月甚至1年的租金，由於法律限制了最多是兩個月，所以最多只可以賠1萬元的租金。

但是單方廢止在商業用途上，就會有少許不同，租客是不可以用剛才所提及的情況，提前90日以及賠一些錢就可以，如果在商業用途上，只可以在以下的情況下單方廢止：

如果業主造了一些工程導致改變了這個租客使用這個單位的方式；又或者租客不同意租金的加幅（租金的加幅在法律上有規定在什麼情況下才可以加租），只可以在這些情況下租客才可以單方廢止租約，亦都要提前書面通知，但是只需要30日(而居住用途是90日)。

五、單方終止：亦都是較為常見的情況，單方終止其實是有一個租約，有一個租期，而租約將到期，租客或業主又不想續租，這時就可以用單方終止，因為如果簽約之後，到期時又不作出有關行為，這個合同是會續期，如果就到期而又不想再租應作出單方終止這個動作。單方終止對於雙方來講是需要以書面方式提前通知對方，而要提前的期限則須視乎租約的期限，一般最常見的情況就是租一年至三年，甚至五六年也有。法律規定如果是為期一年或以上至到六年以下的租約，是最少要提前90日通知對方單方終止，即是話如果租約就到期，是要在90日前通知對方不再續租，這個情況是屬於單方終止。如果任何一方並沒有通知，這個租約是會自動續期，法律規定續期的時間是相當於租約原定的時間，但如果租約續期的時間是超過一年的話，租約的續期只可以為期一年。

最近中級法院對於一個有關單方終止的個案作出了一個判決。法律本身規定，租期足兩年業主才可也單方終止。比如說租期是兩年的，那只要租期快到兩年時就可以單方終止，還是要等到過了兩年，等到租約自動續期一年，到第三年才可續期呢？根據中級法院的判決，答案是後者。換句話說，如果是2006年1月1日開始租，租期是兩年，那麼如果業主想單方終止，則最少要等到過了兩年，2007年12月31日自動續期一年，到2008年12月31日，提前三個月單方終止租約。

 

剛才講了關於終止的基本制度，在租務法實踐上，本人亦想和大家講有關租約終止的規定都是強制性，強制性的意思是什麼？意思是對於租約的種植，雙方都需要根據法律規定做，雙方不得另立規定，即使在租約協定了另外的條款，但如果是違反了法律的規定，則法律規定優先，而租約的規定是無效。為什麼？業主和租客常常問為什麼我們不能自定規則，只要雙方同意就行。但事實上不是這樣，因為在租務法上，這個是為了保障這個租客，希望大家明白，所以這個條文是強制性。

 

本人亦都想向大家提一提，簡單講下新法典生效之前訂立的租約的情況是怎樣？在本人實際工作上亦遇到有一些租約是以前訂立的，尤其是一些訂立時並沒有講明租期是幾多年的租約，這怎辦？有很多人都有這方面的疑問。根據現行民法典的法律規定，相信大家都會認識現時民法典在99年11月1日才生效，那之前所訂立的租約，又沒期限，應怎辦？現時法律亦有規定，一般情況下，以前所訂立的租約就會適用現在的法例，只有一些很特別的情況才暫時不適用現在的規定，剛才本人提及過一個最常見的情況是一些沒訂期限的租約，這怎辦呢？新法典是有訂明新法典生效後七年內，即是話至到2006年的10月31日，業主是不可以單方面終止這個合同，直至到這一日都是不可以對這些合同適用新法典單方終止的規定。然而是可以按照之前的終止不動產的租務制度，即是按照以前的租務制度單方終止這個租約。即換句話說，有這些的租約，而現在是不想再租，應可以怎辦？他一定要在10月31日之後才可以單方面，按照現行法典單方終止的規定通知租客不續租。

剛才本人和大家很簡單地提及過租務終止的情況，希望能幫助大家對這方面有多些瞭解。